BAUX COMMERCIAUX : POURQUOI ET QUAND RECOURIR A LA MEDIATION ?

Maître Emilie SITBON

BAUX COMMERCIAUX : POURQUOI ET QUAND RECOURIR A LA MEDIATION ?

La médiation est un processus structuré, par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l’aide d’un médiateur qui accomplit sa mission avec impartialité, compétence et diligence.

 

Le médiateur réunit les parties pour leur permettre de confronter leurs points de vue et les aider à parvenir à une solution négociée qui soit conforme à leurs intérêts respectifs.

 

Le médiateur n’est donc pas un juge. Il n’a aucun pouvoir de décision au fond. Ce sont les parties qui vont, avec son aide, construire leur solution et prendre ainsi la main sur leur différend.

 

La médiation peut être conventionnelle, initiée par les parties elles-mêmes, ou judiciaire et le juge propose alors une médiation après avoir recueilli l’accord des parties.

 

Dans tous les cas elle obéit aux principes fondamentaux qui la gouvernent : liberté des parties, bonne foi et confidentialité de tous les échanges.

 

La médiation présente de nombreux avantages : elle permet d’aboutir à la recherche d’une solution à court délai, avec un coût maîtrisé et en faisant des parties des acteurs de la résolution de leur litige pour trouver un accord respectueux des intérêts de chacun.

 

En matière de baux commerciaux, la médiation est se révèle d’une grande efficacité car le statut des baux commerciaux, bien que d’ordre public, laisse aux parties une importante liberté lors de la conclusion du contrat. Ainsi de la fixation du loyer initial. Or, bailleur et preneur sont amenés à nouer une relation qui va s’inscrire dans le temps. Dès lors, en cas de conflit, permettre aux parties de renouer un dialogue plutôt que de se voir imposer une décision de justice qui pourrait cristalliser les tensions, apparait comme un moyen efficace de révéler leurs véritables besoins et d’imaginer une solution propice à une futur apaisé.

 

La médiation peut intervenir à tout moment : avant ou en cours de procès.

 

La médiation conventionnelle est initiée par les parties elles-mêmes, soit parce qu’elle a été prévue au sein d’un contrat, soit parce qu’elle est à l’initiative de l’une ou l’autre des parties après la naissance du litige

 

La médiation judiciaire est régie par les articles 131-1 à 131-15 du Code de procédure civile. Le juge peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner un médiateur. Ce pouvoir appartient également au juge des référés, en cours d’instance (CPC, art. 131-1). Le juge peut également proposer une médiation en appel.

 

Par ailleurs, depuis la loi du 23 mars 2019, en tout état de la procédure, y compris en référé, le juge a la faculté, dans tous les cas, « s’il n’a pas recueilli l’accord des parties », d’enjoindre les parties de rencontrer un médiateur qu’il désigne. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

 

Le succès de la médiation impose un changement de la culture du conflit. L’avocat doit être capable de dépasser la sphère purement juridique et explorer avec son client, dans le cadre de son devoir de conseil, le mode de règlement le plus approprié à la nature du litige qui lui est soumis.

 

Le juge de son côté, joue un rôle fondamental comme prescripteur de la mesure de médiation. Le travail de sélection qu’il opère pour déceler les critères d’éligibilité des dossiers à la médiation est essentiel.

 

La médiation, qui permet d’aborder l’entièreté du conflit, constitue donc une chance supplémentaire offerte aux parties de le résoudre au mieux de leurs intérêts respectifs.

 

Et le bail commercial, point d’orgue d’une relation contractuelle imprégnée de forts antagonismes et d’interdépendances, se prête parfaitement aux modes alternatifs de règlement des différends, au nombre desquels la médiation.

COVID 19 ET EXIGIBILITE DES LOYERS COMMERCIAUX

Maître Emilie SITBON

COVID 19 ET EXIGIBILITE DES LOYERS COMMERCIAUX

Saisine pour avis de la Cour de Cassation par le Tribunal Judiciaire de CHARTRES.

Date de la séance : 5 octobre 2021, 9h30 – Troisième chambre civile

N° de la demande d’avis : 21-70.013 Tribunal Judiciaire de CHARTRES (première chambre)

Suite à l’article 8 du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020, modifié par le décret n° 2020-423 du 14 avril 2020, les établissements relevant de certaines catégories n’ont plus pu accueillir du public jusqu’au 11 mai 2020.

 

1) Dans le cas d’un bail commercial conclu au profit d’un preneur touché par la fermeture administrative ordonnée en vertu des décrets pris pour lutter contre la propagation de l’épidémie de COVID 19, le preneur peut-il opposer l’exception d’inexécution et refuser le paiement des loyers en faisant valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’une chose apte à l’usage convenu, quand bien même ce manquement ne serait pas de son fait mais dû à un cas de forme majeure ?

 

2) La fermeture administrative ordonnée en vertu des décrets pris pour lutter contre la propagation de l’épidémie de COVID 19 constitue-t-elle un cas de force majeure qui frappe la substance même du contrat de bail, de sorte que celui-ci serait alors suspendu (le bailleur serait dispensé de son obligation de délivrance pendant la durée des mesures réglementaires et le preneur serait dispensé du paiement du loyer et des charges) ?

 

3) L’interdiction temporaire d’exploiter les locaux commerciaux décidée par les pouvoirs publics pour lutter contre la pandémie équivaut-elle à une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, justifiant une dispense de paiement des loyers pour la période considérée ?”