L’INDEMNITÉ D’EVICTION EN CAS DE REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL
janvier 2025
L’INDEMNITÉ D’EVICTION EN CAS DE REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL
Le bailleur peut refuser au locataire le renouvellement du bail arrivé à échéance. Dans ce cas, le preneur privé de son droit au renouvellement a le droit, sauf cas particuliers, à une indemnité d’éviction qui a vocation à indemniser le préjudice subi par ce défaut de renouvellement.
Cette indemnité doit réparer l’intégralité du préjudice, elle comprend « notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». (Article L.145-14 du Code de commerce)
L’indemnité d’éviction est composée d’une indemnité principale et d’indemnités accessoires.
- L’indemnité principale
Cette indemnité ne sera pas la même selon que le locataire évincé perd ou non son fonds de commerce du fait de l’éviction.
Si le locataire perd son fonds, le bailleur devra l’indemniser de la valeur de ce fonds de commerce perdu. En revanche si le fonds de commerce peut être déplacé à proximité dans des locaux correspondant aux besoins du locataire et sans perte significative de sa clientèle, alors l’indemnité principale correspondra à la valeur du droit au bail seulement.
L’indemnité principale ne pourra jamais être inférieure à la plus élevée des deux valeurs ; celle du fonds de commerce et celle du droit au bail.
2. Les Indemnités accessoires
Elles correspondent à tous les autres frais qui vont être engagés par le locataire qui devra quitter les lieux. Il s’agit notamment :
- Frais de déménagement
- Frais de réinstallation dans le nouveau local
- Indemnité de remploi (frais et droit s de mutation à payer pour un nouveau local)
- Trouble commercial
- Perte sur stocks
- Frais de licenciement du personnel
- Frais divers
Pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, on recherchera la valeur du fonds selon diverses méthodes : application d’un certain pourcentage du chiffre d’affaires annuel, d’un certain multiple de l’excédent brut d’exploitation (méthode dite de la rentabilité), application combinée des deux précédentes méthodes…
Par ailleurs le Code de Commerce prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à l’indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Ont dit qu’il bénéficie du droit au maintien dans les lieux.
- L’évaluation de l’indemnité d’éviction est complexe et chaque cas est unique.
Le Cabinet E.L.S AVOCAT s’entoure d’experts en valorisation d’indemnités pour vous conseiller et vous défendre devant les Tribunaux pour fixer au plus juste le montant de l’indemnité d’éviction à la quelle vous pourrez prétendre ou que vous devrez verser.