1. Le commandement de payer : La plupart des baux commerciaux contiennent une clause de résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations notamment celle de payer le loyer. C’est ce que l’on appelle la clause résolutoire. Face à un impayé, le bailleur fera signifier un commandement de payer par voie d’huissier de justice (aujourd’hui commissaire de justice).

Cette étape est obligatoire et le commandement doit impérativement rappeler au locataire qu’il dispose d’un délai d’un mois pour régulariser la situation conformément à l’article L.145-41 du Code de Commerce. A défaut, le commandement de payer encourt la nullité. Il doit également comporter un décompte précis des sommes dues pour permettre au locataire une vérification aisée.

2. L’assignation devant le Tribunal Judiciaire : Si le commandement de payer est resté infructueux, le bailleur saisira le Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, le plus souvent en référé. L’assignation devra impérativement être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds. Le bailleur demandera le plus souvent au juge l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et le paiement de la dette locative.

Le locataire pourra solliciter des délais de paiement que le bailleur pourra accepter ou refuser si son locataire est de mauvaise foi.

3. L’ordonnance de référé : Lorsque l’Ordonnance de référé constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion du locataire défaillant, le bailleur fera signifier la décision par voie d’huissier afin de faire courir le délai d’appel de 15 jours. Si le locataire ne fait pas appel, le bailleur pourra demander à l’huissier d’exécuter l’ordonnance et ainsi de mettre en œuvre la procédure d’expulsion.