BAIL COMMERCIAL ET LOYERS IMPAYES

BAIL COMMERCIAL ET LOYERS IMPAYES

Le bailleur est régulièrement confronté à des impayés de loyers et la crise sanitaire qui a plongé les commerçants dans d’importantes difficultés n’a fait qu’accroitre le phénomène.

Face à cette situation, le bailleur n’est pas démuni mais il doit agir rapidement afin de ne pas alourdir la dette locative que le temps de la procédure va déjà impacter.

Le Cabinet E.L.S AVOCAT fait le point sur les étapes de la procédure.

  1. Le commandement de payer : La plupart des baux commerciaux contiennent une clause de résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations notamment celle de payer le loyer. C’est ce que l’on appelle la clause résolutoire. Face à un impayé, le bailleur fera signifier un commandement de payer par voie d’huissier de justice (aujourd’hui commissaire de justice).

Cette étape est obligatoire et le commandement doit impérativement rappeler au locataire qu’il dispose d’un délai d’un mois pour régulariser la situation conformément à l’article L.145-41 du Code de Commerce. A défaut, le commandement de payer encourt la nullité. Il doit également comporter un décompte précis des sommes dues pour permettre au locataire une vérification aisée.

  1. L’assignation devant le Tribunal Judiciaire : Si le commandement de payer est resté infructueux, le bailleur saisira le Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, le plus souvent en référé. L’assignation devra impérativement être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds. Le bailleur demandera le plus souvent au juge l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et le paiement de la dette locative.

Le locataire pourra solliciter des délais de paiement que le bailleur pourra accepter ou refuser si son locataire est de mauvaise foi.

  1. L’ordonnance de référé : Lorsque l’Ordonnance de référé constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion du locataire défaillant, le bailleur fera signifier la décision par voie d’huissier afin de faire courir le délai d’appel de 15 jours. Si le locataire ne fait pas appel, le bailleur pourra demander à l’huissier d’exécuter l’ordonnance et ainsi de mettre en œuvre la procédure d’expulsion.
  • Conseils pour éviter les situations d’impayés :

Un avocat en droit immobilier vous guidera dès la conclusion du bail pour anticiper ces difficultés en rédigeant avec précision les clauses de votre bail et vous aidera à obtenir les garanties nécessaires (dépôt de garantie, caution…). Lors de la survenance de l’impayé, l’avocat sera le plus à même de vous conseiller pour agir rapidement et vous aider à trouver une solution. En cas de nécessité de procédure, l’avocat veillera à sa régularité et à préserver vos droits pour permettre au bailleur d’être réglé et de récupérer ses locaux dans les meilleurs délais.