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L’été 2025 a vu paraître le Décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 portant réforme de l’instruction conventionnelle et recodification des modes amiables de résolution des différends. Il s’agit d’une avancée significative dans le cadre de la politique de l’amiable.   Voici les principaux changements : La mise en état conventionnelle devient le principe (Article 127 du CPC) et la mise en état judiciaire l’exception. Pour encourager la mise en état conventionnelle les affaires qui seront instruites conventionnellement feront l’objet d’un audiencement prioritaire L’article 21 du Code de procédure civile est complété et prévoit désormais qu’« il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté à l’affaire». Il s’agit donc d’instaurer, dans les principes directeurs du procès, un nouveau principe de coopération entre les parties et le juge. L’injonction de rencontrer un médiateur est généralisée (Article 1533 du CPC) et le refus d’exécuter est assorti d’une amende civile de 10.000 euros. Les parties peuvent faire appel à un expert amiable en cours d’instruction ainsi qu’en dehors de toute saisine du Tribunal et le rapport produit aura valeur d’expertise judiciaire. Par ailleurs, et c’est une autre nouveauté, l’expert pourra concilier les parties ce qui lui était jusqu’à alors interdit. En cas de difficultés, le Décret prévoit l’instauration d’un juge d’appui. L’audience de règlement amiable (ARA) est étendue à toutes les juridictions à l’exception du Conseil de prud’hommes. Les dispositions relatives aux modes amiables, qui étaient jusqu’alors éparpillées, sont regroupées dans le livre V du Code de procédure civile renommé « La résolution amiable des différends » Les MARD ont donc désormais un cadre structuré et unifié. Le Décret, publié au JO du 19 juillet 2025, est applicable aux instances en cours à compter du 1er septembre 2025 à l’exception des dispositions relatives à la mise en état conventionnelle qui sera applicable aux instances qui seront introduites à compter du 1er septembre 2025.

Le bailleur peut refuser au locataire le renouvellement du bail arrivé à échéance. Dans ce cas, le preneur privé de son droit au renouvellement a le droit, sauf cas particuliers, à une indemnité d’éviction qui a vocation à indemniser le préjudice subi par ce défaut de renouvellement. Cette indemnité doit réparer l’intégralité du préjudice, elle comprend « notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». (Article L.145-14 du Code de commerce) L’indemnité d’éviction est composée d’une indemnité principale et d’indemnités accessoires. L’indemnité principale Cette indemnité ne sera pas la même selon que le locataire évincé perd ou non son fonds de commerce du fait de l’éviction. Si le locataire perd son fonds, le bailleur devra l’indemniser de la valeur de ce fonds de commerce perdu. En revanche si le fonds de commerce peut être déplacé à proximité dans des locaux correspondant aux besoins du locataire et sans perte significative de sa clientèle, alors l’indemnité principale correspondra à la valeur du droit au bail seulement. L’indemnité principale ne pourra jamais être inférieure à la plus élevée des deux valeurs ; celle du fonds de commerce et celle du droit au bail.   2. Les Indemnités accessoires   Elles correspondent à tous les autres frais qui vont être engagés par le locataire qui devra quitter les lieux. Il s’agit notamment : Frais de déménagement Frais de réinstallation dans le nouveau local Indemnité de remploi (frais et droit s de mutation à payer pour un nouveau local) Trouble commercial Perte sur stocks Frais de licenciement du personnel Frais divers Pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, on recherchera la valeur du fonds selon diverses méthodes : application d’un certain pourcentage du chiffre d’affaires annuel, d’un certain multiple de l’excédent brut d’exploitation (méthode dite de la rentabilité), application combinée des deux précédentes méthodes…   Par ailleurs le Code de Commerce prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à l’indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Ont dit qu’il bénéficie du droit au maintien dans les lieux. L’évaluation de l’indemnité d’éviction est complexe et chaque cas est unique. Le Cabinet E.L.S AVOCAT s’entoure d’experts en valorisation d’indemnités pour vous conseiller et vous défendre devant les Tribunaux pour fixer au plus juste le montant de l’indemnité d’éviction à la quelle vous pourrez prétendre ou que vous devrez verser.

Le bailleur est régulièrement confronté à des impayés de loyers et la crise sanitaire qui a plongé les commerçants dans d’importantes difficultés n’a fait qu’accroitre le phénomène. Face à cette situation, le bailleur n’est pas démuni mais il doit agir rapidement afin de ne pas alourdir la dette locative que le temps de la procédure va déjà impacter. Le Cabinet E.L.S AVOCAT fait le point sur les étapes de la procédure. Le commandement de payer : La plupart des baux commerciaux contiennent une clause de résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations notamment celle de payer le loyer. C’est ce que l’on appelle la clause résolutoire. Face à un impayé, le bailleur fera signifier un commandement de payer par voie d’huissier de justice (aujourd’hui commissaire de justice). Cette étape est obligatoire et le commandement doit impérativement rappeler au locataire qu’il dispose d’un délai d’un mois pour régulariser la situation conformément à l’article L.145-41 du Code de Commerce. A défaut, le commandement de payer encourt la nullité. Il doit également comporter un décompte précis des sommes dues pour permettre au locataire une vérification aisée. L’assignation devant le Tribunal Judiciaire : Si le commandement de payer est resté infructueux, le bailleur saisira le Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, le plus souvent en référé. L’assignation devra impérativement être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds. Le bailleur demandera le plus souvent au juge l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et le paiement de la dette locative. Le locataire pourra solliciter des délais de paiement que le bailleur pourra accepter ou refuser si son locataire est de mauvaise foi. L’ordonnance de référé : Lorsque l’Ordonnance de référé constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion du locataire défaillant, le bailleur fera signifier la décision par voie d’huissier afin de faire courir le délai d’appel de 15 jours. Si le locataire ne fait pas appel, le bailleur pourra demander à l’huissier d’exécuter l’ordonnance et ainsi de mettre en œuvre la procédure d’expulsion. Conseils pour éviter les situations d’impayés : Un avocat en droit immobilier vous guidera dès la conclusion du bail pour anticiper ces difficultés en rédigeant avec précision les clauses de votre bail et vous aidera à obtenir les garanties nécessaires (dépôt de garantie, caution…). Lors de la survenance de l’impayé, l’avocat sera le plus à même de vous conseiller pour agir rapidement et vous aider à trouver une solution. En cas de nécessité de procédure, l’avocat veillera à sa régularité et à préserver vos droits pour permettre au bailleur d’être réglé et de récupérer ses locaux dans les meilleurs délais.

La médiation est un processus structuré, par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l’aide d’un médiateur qui accomplit sa mission avec impartialité, compétence et diligence.

Suite à l’article 8 du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020, modifié par le décret n° 2020-423 du 14 avril 2020, les établissements relevant de certaines catégories n’ont plus pu accueillir du public jusqu’au 11 mai 2020.